Qué es esta carta
La plusvalía municipal (oficialmente, Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU) grava lo que ha subido de valor el suelo de un inmueble urbano cuando cambia de dueño: por venta, herencia o donación. Si tu ayuntamiento no usa autoliquidación, calcula él el impuesto y te envía una liquidación con el importe y el plazo para pagar. Paga el vendedor en una venta, y el heredero o donatario en herencias y donaciones.
Cómo leerla: las partes clave
| Lo que ves en la carta | Qué significa |
|---|---|
| Sujeto pasivo | Quién debe pagar: vendedor, heredero o donatario |
| Fecha de devengo | La fecha de la venta, la donación o el fallecimiento |
| Fecha de adquisición / periodo de generación | Cuántos años tuviste el inmueble (como máximo se cuentan 20) |
| Valor catastral del suelo | Solo el terreno, no la construcción. Sale del recibo del IBI |
| Método de cálculo: objetivo / real | Objetivo: valor catastral del suelo × coeficiente. Real: diferencia entre precio de venta y de compra (parte del suelo) |
| Coeficiente | Depende de los años transcurridos; lo fija el ayuntamiento dentro de unos máximos estatales |
| Tipo de gravamen | Lo fija el ayuntamiento, con un máximo del 30 % |
| Cuota / importe a ingresar | Lo que tienes que pagar |
| Pie de recursos | Recurso de reposición en un mes |
Qué plazo tienes
- Pagar una liquidación: si te la notifican entre el día 1 y el 15 del mes, hasta el día 20 del mes siguiente; si te la notifican entre el 16 y el último día, hasta el día 5 del segundo mes siguiente.
- Recurrir: un mes desde el día siguiente a la notificación.
- Declarar (si nadie te ha escrito aún): 30 días hábiles en ventas y donaciones; 6 meses en herencias, prorrogables hasta un año.
Ejemplo: recibes la liquidación el 8 de octubre de 2026. Puedes pagar hasta el 20 de noviembre y recurrir hasta el 9 de noviembre (el día 8 cae en domingo y pasa al siguiente hábil).
Ojo con los coeficientes: los máximos los fija el Estado. A fecha de esta ficha está previsto que cambien a partir del 1 de diciembre de 2026 (Real Decreto-ley 26/2026, pendiente de convalidación). Para tu caso cuenta la fecha de la transmisión.
Qué puedes hacer
| Opción | Cuándo conviene | Qué pasa después |
|---|---|---|
| Pagar | El cálculo es correcto | Fin del asunto |
| Pedir el método real | La ganancia real del suelo es menor que la del cálculo objetivo | Se aplica la base más baja; aporta escrituras |
| Alegar que no hubo ganancia | Vendiste por menos de lo que compraste | No hay impuesto si lo acreditas |
| Recurso de reposición | Error en el sujeto pasivo, las fechas, el valor o el método | Lo resuelve el ayuntamiento |
| Pedir aplazamiento o fraccionamiento | No puedes pagar de golpe | El ayuntamiento decide; puede haber intereses |
Qué pasa si no haces nada
Si no pagas en plazo, la deuda pasa a periodo ejecutivo con recargo: 5 % si pagas antes de la providencia de apremio, 10 % si pagas dentro del plazo que da la providencia, y 20 % más intereses si no. Después pueden embargarte cuentas o sueldo. Y si no recurres en un mes, la liquidación queda firme aunque el cálculo fuera mejorable.
Errores frecuentes
- Pagar sin comprobar si había ganancia real del suelo.
- Confundir la plusvalía municipal con la ganancia patrimonial del IRPF: son dos impuestos distintos.
- Pensar que en una venta paga el comprador. Paga el vendedor, salvo pacto en contrario, que no afecta al ayuntamiento.
- Esperar una carta que nunca llega porque el municipio usa autoliquidación.
- Usar el valor catastral total en vez del valor del suelo.
Cómo responder paso a paso
- Reúne las escrituras de compra y de venta (o la herencia o donación) y un recibo reciente del IBI.
- Calcula la ganancia real: precio de venta menos precio de compra, en la proporción del suelo.
- Compara con la liquidación. Si sale menos, o no hay ganancia, prepara el recurso.
- Entra en la sede electrónica del ayuntamiento con Cl@ve o certificado, o ve a una oficina de registro.
- Presenta el recurso de reposición dentro del mes. Ejemplo de texto:
Expone: que en la liquidación de plusvalía nº [___] se aplica el método objetivo, cuando el incremento real del valor del terreno, según las escrituras de adquisición y transmisión que se adjuntan, es inferior [o inexistente]. Solicita: que se anule la liquidación o se calcule con el incremento real, conforme a los artículos 104.5 y 107.5 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.
Consejo Cartamiga: antes de pagar, haz la cuenta con tus escrituras. Si la diferencia es pequeña, pagar a tiempo y olvidarte también es una buena decisión.