Qu’est-ce que cette lettre
La plusvalía municipal (officiellement, Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU) (impôt municipal sur la plus-value des terrains urbains) taxe l’augmentation de valeur du suelo (terrain) d’un bien urbain quand il change de propriétaire : vente, héritage ou donation. Si votre mairie n’utilise pas l’autoliquidación (auto-calcul par le contribuable), c’est elle qui calcule l’impôt et vous envoie une liquidación (avis d’imposition) avec le montant et le délai de paiement. C’est le vendeur qui paie en cas de vente, et l’héritier ou le donataire en cas d’héritage ou de donation.
Comment la lire : les éléments clés
| Ce que vous voyez dans la lettre | Ce que cela signifie |
|---|---|
| Sujeto pasivo (redevable) | Qui doit payer : vendeur, héritier ou donataire |
| Fecha de devengo (date du fait générateur) | La date de la vente, de la donation ou du décès |
| Fecha de adquisición / periodo de generación (date d’acquisition / période de détention) | Combien d’années vous avez eu le bien (20 au maximum sont comptées) |
| Valor catastral del suelo (valeur cadastrale du terrain) | Le terrain seulement, pas la construction. Elle figure sur l’avis de l’IBI |
| Método de cálculo: objetivo / real (méthode de calcul : objective / réelle) | Objective : valeur cadastrale du terrain × coefficient. Réelle : différence entre prix de vente et prix d’achat (part du terrain) |
| Coeficiente (coefficient) | Dépend des années écoulées ; fixé par la mairie dans la limite de maximums nationaux |
| Tipo de gravamen (taux d’imposition) | Fixé par la mairie, avec un maximum de 30 % |
| Cuota / importe a ingresar (montant à payer) | Ce que vous devez payer |
| Pie de recursos (mention des voies de recours) | Recurso de reposición dans un délai d’un mois |
Quel délai avez-vous
- Payer une liquidación : si elle vous est notifiée entre le 1er et le 15 du mois, jusqu’au 20 du mois suivant ; si elle vous est notifiée entre le 16 et le dernier jour du mois, jusqu’au 5 du deuxième mois suivant.
- Contester : un mois à partir du lendemain de la notification.
- Déclarer (si personne ne vous a encore écrit) : 30 jours ouvrables pour les ventes et donations ; 6 mois pour les héritages, prolongeables jusqu’à un an.
Exemple : vous recevez la liquidación le 8 octobre 2026. Vous pouvez payer jusqu’au 20 novembre et contester jusqu’au 9 novembre (le 8 tombe un dimanche et passe au jour ouvrable suivant).
Attention aux coeficientes (coefficients) : les maximums sont fixés par l’État. À la date de cette fiche, il est prévu qu’ils changent à partir du 1er décembre 2026 (Real Decreto-ley 26/2026, en attente de validation). Pour votre cas, c’est la date de la transmission qui compte.
Ce que vous pouvez faire
| Option | Quand c’est utile | Ce qui se passe ensuite |
|---|---|---|
| Payer | Le calcul est correct | L’affaire est close |
| Demander la méthode réelle | Le gain réel sur le terrain est inférieur à celui du calcul objectif | La base la plus basse est appliquée ; fournissez les actes |
| Faire valoir qu’il n’y a pas eu de gain | Vous avez vendu moins cher que vous n’avez acheté | Il n’y a pas d’impôt si vous le prouvez |
| Recurso de reposición | Erreur sur le redevable, les dates, la valeur ou la méthode | C’est la mairie qui décide |
| Demander un report ou un fractionnement | Vous ne pouvez pas tout payer d’un coup | La mairie décide ; il peut y avoir des intérêts |
Que se passe-t-il si vous ne faites rien
Si vous ne payez pas dans le délai, la dette passe en période exécutoire avec majoration : 5 % si vous payez avant la providencia de apremio (mise en demeure de payer), 10 % si vous payez dans le délai donné par la providencia, et 20 % plus intérêts sinon. Ensuite, on peut saisir vos comptes ou votre salaire. Et si vous ne contestez pas dans le mois, la liquidación devient définitive même si le calcul pouvait être amélioré.
Erreurs fréquentes
- Payer sans vérifier s’il y avait un gain réel sur le terrain.
- Confondre la plusvalía municipal avec la ganancia patrimonial del IRPF (plus-value à l’impôt sur le revenu) : ce sont deux impôts différents.
- Penser que, dans une vente, c’est l’acheteur qui paie. C’est le vendeur, sauf accord contraire, qui n’engage pas la mairie.
- Attendre une lettre qui n’arrive jamais parce que la commune utilise l’autoliquidación.
- Utiliser la valeur cadastrale totale au lieu de la valeur du terrain.
Comment répondre étape par étape
- Rassemblez les escrituras (actes notariés) d’achat et de vente (ou de l’héritage ou de la donation) et un avis récent de l’IBI.
- Calculez le gain réel : prix de vente moins prix d’achat, dans la proportion du terrain.
- Comparez avec la liquidación. Si le résultat est inférieur, ou s’il n’y a pas de gain, préparez le recours.
- Allez sur la sede electrónica de la mairie avec Cl@ve ou un certificat, ou rendez-vous dans un bureau de registre.
- Présentez le recurso de reposición dans le délai d’un mois. Exemple de texte :
Expone : que dans la liquidación de plusvalía nº [___], la méthode objective est appliquée, alors que l’augmentation réelle de la valeur du terrain, selon les actes d’acquisition et de transmission joints, est inférieure [ou inexistante]. Solicita : que la liquidación soit annulée ou calculée sur la base de l’augmentation réelle, conformément aux articles 104.5 et 107.5 du texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.
Conseil Cartamiga : avant de payer, faites le calcul avec vos actes notariés. Si la différence est faible, payer à temps et passer à autre chose est aussi une bonne décision.